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《铜陵市人民政府办公室关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见》政策解读

发布日期:2019-4-9 上午 08:31:36 浏览:148

来源时间为:2019-01-31

一、起草背景

随着经济社会发展,我市物业行业规模不断扩大,物业管理区域不断拓展,截至目前,全市共有物业服务企业168家(含枞阳县52家),已实施物业管理小区322个,管理面积达2000余万平方米,物业服务行业从业人员达8000余人。同时,我市物业管理工作与先进城市相比,与人民群众期盼相比,还有一定的差距,主要体现在:一是行业监管体制未理顺,基层监管力量薄弱,辖区政府与相关职能部门职责边界不清晰,考核奖惩机制不健全;二是部分物业企业规模小、服务不规范不到位、专业化水平低,物业管理收费难;三是老旧小区未建立物业管理长效机制;四是小区车辆乱停乱放、违章装修等问题较为突出。

党的十九大强调,要坚持在发展中保障和改善民生,着力解决好人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。物业管理事关群众切身利益,2011年7月印发的《铜陵市人民政府办公室关于进一步加强城市物业管理工作的意见》,在促进物业管理行业发展、文明城市创建、解决城乡就业等方面发挥积极作用。但2016年以来,《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》先后进行了修订,取消了物业服务企业资质审批,对相关管理制度和服务标准进行了完善和调整,强调加强对物业服务企业事中事后监管。鉴于此,结合我市实际,制定出台《关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见》(以下简称“《意见》”)十分必要。

二、主要法规和政策依据

(一)《中华人民共和国物权法》;

(二)《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》;

(三)安徽省住建厅、质监局联合发布的《住宅区物业服务标准》(db34/5000-2013);

(四)安徽省住建厅《关于做好住房城乡建设领域行政处罚权集中行使工作的通知》(建督〔2017〕256号);

(五)《安徽省住房城乡建设厅关于印发<安徽省物业服务企业信用管理暂行办法的通知》(建房〔2018〕167号);

(六)省人防办、省住建厅、省物价局《关于加强人民防空工程维护管理工作的实施意见》(皖人防〔2017〕92号)。

三、起草及论证过程

根据市政府工作部署,2018年3月份,我委组织县区住建(房产)部门和部分社区、业主委员会、物业服务企业开展调研和座谈讨论,结合我市物业管理工作实际,组织拟草了《意见(初稿)》,并印发县区政府和相关职能部门征求意见。在学习借鉴济南、杭州等地市先进经验基础上,根据县区和相关部门修改意见,我委对《意见(初稿)》作了修改完善,形成了《意见(修改稿)》。与此同时,为完善物业服务标准和管理制度,我委与市城管局、市发改委(物价局)、市公管局等部门共同制定印发了《铜陵市住宅物业服务标准(试行)》、《铜陵市老旧小区准物业服务标准(试行)》、《铜陵市物业服务企业诚信综合评价办法(试行)》、《铜陵市普通住宅区前期物业服务收费管理实施办法》,并将上述标准和办法制订中征集到的相关意见吸纳到《意见(修改稿)》中。根据9月19日市政府主要领导在市城管委第一次会议上的指示精神,我委对《意见(修改稿)》作了修改完善,并于9月21日再次征求县区政府和市城管、发改、规划、公安、人防等29个单位意见。在充分吸纳相关反馈意见基础上,10月8日我委向市政府上报了《意见(送审稿)》。根据市政府分管领导批示精神和市政府法制办审查意见,结合11月23日我委专程赴合肥市学习考察新建商品房小区物业管理和老旧小区准物业管理经验做法,对《意见(送审稿)》作了进一步修改完善,经市政府常务会议研究通过。

四、《意见》的主要内容

《意见》分为七个部分,分别就健全物业管理体制、加强住宅小区前期物业管理、加强对物业服务企业事中事后监管、加强对业主大会业主委员会指导监督、切实解决物业管理热点难点问题、营造物业服务行业良好发展环境等内容作了具体规定。

1、进一步细化工作职责。《意见》中明确,按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则,形成市、区、社区(乡、镇、办)三级物业监管工作格局。同时,根据《意见》和相关法律法规,市政府印发了《关于成立铜陵市物业管理工作领导小组的通知》对相关职责进行明确:一是市级物业主管部门职责。负责研究制定行业发展规划、物业服务标准和相关配套政策,组织开展业务培训,建立物业管理信用体系,开展物业服务示范项目评选和“双随机、一公开”检查,统筹全市住宅专项维修资金监管,会同相关部门对区、社区(乡、镇、办)物业管理工作进行考核和指导监督。二是辖区政府职责。对管辖区域内物业管理工作负总责,全面落实主体责任。负责本辖区范围内物业管理相关政策措施的制定和物业管理活动的监管。指导监督业主大会和业主委员会成立、选举并规范开展工作,完善“四位一体”工作机制和联席会议制度,协调物业管理相关事项。指导监督物业承接查验,负责物业管理区域内房屋及共用部位和电梯、消防等设施设备的安全监管。建立投诉受理和综合执法制度,负责对本辖区物业服务企业违法违规行为及时纠正并依法实施行政处罚;对物业管理区域涉及违法建设、住宅室内违章装修、乱停乱放车辆、损坏公共绿化、改变建筑物及附属设施用途等违法违规行为依法予以制止并处理,具体由区物业主管部门承担日常监管职责,发现违法行为及时处理,并按程序移送区城管执法部门查处。三是城管执法等部门职责。市城管局负责集中行使违反小区物业管理法律、法规、规定的行政处罚权,包括对物业管理区域内的违法建设、毁绿种菜、侵占公共空间、乱排乱放等损害业主权益违法违规行为的查处。与公安交警部门建立对住宅小区违章停车处罚的平台互通互认机制,对违章停放车辆不听劝阻的,予以贴单扣分处罚。建立住宅室内违规装饰装修查处的快速通道,指导、监督区城管部门行使行政处罚权,涉及相关政策或技术方面问题由区住建等部门出具认定意见。市公安局负责与城管部门建立对住宅小区内违章停车实施贴单处罚的互通互认平台;依法查处违反治安管理行为。市发改、财政、民政、规划、公共资源交易、质监、人防、国土、人社、工商、司法等部门依照各自工作职责,协同做好相关工作。

2、建立“四公开一监督”和物业服务定期报告制度。“四公开一监督”是指:物业企业应在住宅小区显著位置,公开物业服务人员姓名、照片、岗位,公开物业服务合同约定的服务内容及标准,公开物业服务收费价格,公开报修、投诉和监督电话;设立业主监督信箱,接受业主监督。建立物业企业季度、年度定期报告制度,每季度向业主和业主委员会报告履行物业服务合同、开展物业服务工作情况,每年向业主和业主委员会报告物业服务费收缴、公共收益收支、共用部位和共用设施设备更新改造计划落实情况等。

3、着力解决热点难点问题。一是推进老旧小区实施准物业管理。辖区政府制订具体方案,社区组建物业服务中心,为居民提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位和共用设施维修等低偿便民服务,建立“低收费、有补贴、广覆盖”的长效管理机制。二是建立行政执法进社区机制。对住宅小区内违法建设、毁绿种菜、违章装修、侵占公共空间、乱堆乱放等行为,物业服务企业应严格履行巡查发现、劝阻和报告职责,落实“三联单”制度(填写《住宅小区违规行为巡查、劝阻和报告处置记录表》、《违规行为劝阻通知书》、《违规行为报告书》),及时向社区和城管执法、住建等部门上报,城管执法部门对住宅物业管理区域集中行使行政处罚权。三是加强小区停车管理。要求开发建设单位严格按照规划部门批准的文件,执行住宅小区地上停车位配建比例;对地下停车位实行租售并举。对小区违法停车侵占消防通道、绿化不听劝阻的,由城管执法部门与交警部门建立对违章停车行为处罚的平台互认机制,由物业公司及时报告城管执法部门查处。四是优化物业维修资金使用管理。简化申报手续和流程,设立报修热线8861234全天候值班值守,及时解决房屋维修难问题。五是建立恶意拖欠物业费行为联合惩戒机制。对于经两次以上催缴仍不交纳物业服务费的业主,业主委员会、物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的,物业服务企业可依法向人民法院起诉或向市仲裁委申请仲裁。对于经生效法律文书确认属业主恶意拖欠物业服务费用的行为,纳入个人征信系统,通过市公共信用信息共享服务平台嵌入市“互联网 政务服务网”,使失信被执行人“一处失信,处处受限”,甚至是“一人失信,全家受限”。六是加强人防工程管理。明确人防地下室平时用作停车位的,产权归政府,人防部门依法对其使用和维护实施监督管理,只租不售。竣工验收后,人防部门应及时移交社区(乡、镇、办)委托物业公司维护管理,人防、物价部门引导合理定价,保障设施维护和停车管理的必要支出。

4、建立健全物业管理考核奖惩机制。一是将物业管理纳入市政府对市直相关部门和区(县)政府综合考核内容,对物业管理工作成效突出的辖区政府和市直单位予以表彰奖励。二是市物业主管部门会同市直相关部门和辖区政府,对社区和物业企业的物业管理和服务工作进行季度评分和年终考核,并将考核结果、综合考评排名情况进行公示,对优秀社区和优秀物业企业进行奖励。三是加强物业企业信用体系建设,建立物业主管部门牵头组织、第三方评估监理机构参与的物业服务综合考核机制,对物业企业信用情况评分定级,建立“红黑名单”制度,对优秀物业企业给予表彰奖励,对排名靠后的物业企业进行惩戒,形成优胜劣汰的市场竞争机制。四是扶优扶强,重点培养“种子”选手。对在准物业管理工作考核排在前六名的社区、物业服务综合考核排在前六名的物业服务企业、获得国家级示范项目和省、市优秀(示范)项目的物业服务企业予以奖励。

5、关于其他事项。《意见》自印发之日起实施,有效期5年。义安区和枞阳县可参照本意见制定本辖区的实施意见。

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